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解析:不良资产处置住宅类房地产抵押物回收评估方法!!!

2022-04-07

来源:不良资产评道    


影响抵押住宅回收价值和回收时间的因素主要包括以下几个方面:一是影响回收价值和回收时间的因素,如附租赁权影响、他行首封、区域经济景区度、区域司法环境等、房产涉及纠纷、抵质押住宅所有权人涉及刑事诉讼案件、“房地分离”抵押、房产尚未腾空等;二是侧重影响回收价值的因素,如处置税费、需扣除优先受偿的情况等。


01 主要评估思路


在分析抵押住宅的回收问题时,我们首先判断抵押有效性,然后依据不同的回收方案对抵押住宅进行估值和回收时间分析,并结合不同回收方案下影响住宅资产变现的主要因素,判断其可能的回收金额和回收时间。


在借款人已经违约的情境下,对于债权人来说,抵押的住宅主要通过以下几种途径实现价值回收:


(1)与抵押人协议以抵押住宅折价或者拍卖、变卖抵押物清偿借款人的银行贷款。


2)协议不成的,通常情况下,作为债权人的银行通过法律诉讼的方式申请强制执行抵押资产。


(3)少数情况下,抵押权人会同意债权人(银行)通过非诉的方式处置抵押资产,或者在住宅类房产所有权人为企业(借款人)的情况下,借款人可能通过引入第三方进行资产收购的方式,借款人住宅类房产可能与其他资产一并作价转让给收购方,此时住宅类房产价值取决于收购协议安排。


实务中,多数抵押住宅通过司法诉讼的途径实现价值回收,故本文着重分析在司法诉讼情境下,抵押住宅价值回收思路及考虑因素。


02 最抵押住宅有效性评价


有效的住宅抵押应至少符合以下几方面特征:


一是抵押人应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。


二是抵押房产符合法律规定,且权属清晰。


下列房产不得抵押:

1、权属有争议的房地产;

2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;

3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;

4、已依法公告列入拆迁范围的房地产;

5、被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

6、依法不得抵押的其他房地产。


权属清晰是指抵押人对抵押房产具有合法、完整、无纠纷的所有权和充分的处置权,比如违建房屋抵押无效,部分产权的房产如经济适用住房、职工以标准价购买的公有住宅等在处置时会受到一定限制,可能存在共有产权的一方处置房产而其他共有人不同意等情况。


对于建成的住宅房产抵押,遵循“房随地走、地随房走、房地一体”的原则,即房子和其所占用的土地只抵押其一,另外资产视同一并抵押,但如果存在抵押的土地权证面积大于建筑物占用土地面积,应同时办理土地抵押登记和房产抵押登记。对于抵押的在建住宅,应为合法建设且办理抵押登记手续,对于建设用地使用权抵押的,地上新增建筑物不属于抵押财产,处置时需土地和建筑物一并处置,但土地的抵押权人对新增建筑物的变现价值无优先受偿权,如为划拨用地抵押需经县级以上政府土管部门批准。


三是抵押合同以书面形式订立,且合法有效,抵押权依法设立,且处于法律诉讼时效内。伪造的抵押合同或虚假的抵押登记,不具有法律效力;住宅等不动产抵押只有办理了抵押登记手续,抵押权才设立;法院对于超过主债权诉讼时效的抵押权不予保护,如果作为抵押权人的银行超过主债权诉讼时效行使抵押权,此时抵押权已丧失司法保护,导致抵押权难以实现;如果存在抵押合同内容与抵押登记内容不一致的情况,以抵押登记内容为准。


03 抵押住宅回收价值评估


如前所述,抵押住宅的回收价值不同于正常市场条件下的市场价值,回收价值是在企业或个人无法清偿债务时,被申请破产清算或资产强制执行变现的情境下,以抵押资产在未来较短期限内实现的价值清偿债务,多数地区法院强制执行的房产需买受人在很短的时间内全款支付,使其受众有限,处置时需考虑价值折损;而市场价值是在买卖双方自愿公平达成交易的价值。抵押住宅回收价值评估实际上是对其在强制变现情景下处置价值的评价,但有时回收价值分析又依托于正常市场情境下价值形成的判断。


正常市场情境下,对于不同类型房地产估值而言,常用的评估方法主要有市场法、成本法、收益法等。其中住宅受益于交易市场较为活跃、可比交易案例较多,通常适用于市场法。市场法是选取近期在正常市场条件下,交易双方自愿、公平达成交易的相似案例的单价(如周边相似情况的二手房成交价)作为受评抵押房产的基准单价,在此基础上考虑必要的价格修正,得出受评房产最可能的价值。特殊情况下,如景区内用于出租的别墅,周边没有可供参考的市场可比案例,可以考虑采用租金法估值。


遵循上述思路,对于抵押住宅回收价值的判断,较为理想的情况是可以获取近期相似案例的司法拍卖成交价格,作为受评抵押房产的基准单价,在此基础上考虑必要的价格修正和变现过程中影响因素的调整,得出受评房产最可能的回收价值。次优方案为获取近期正常市场情景下相似案例的成交价格或者司法拍卖流拍价格,一般来说,由于所处的市场环境、成交方式等的不同,正常市场价格会高于相似房产司法拍卖成交价格,而相似房产的司法拍卖流拍价可能存在价格虚高的问题而高于司法拍卖成交价格,因此无论是近期正常市场情景下的成交价格还是司法拍卖流拍价格,均需要考虑其与司法拍卖成交价格之间的差异。


选取相似案例即确定基准单价时,主要考虑:1)位置相近;2)用途相同;3)结构相同,根据选取的可比案例与受评抵押房产在面积、朝向、户型、楼层、剩余使用年限、装修情况、物业管理、周边配套等方面的差异,对基准单价进行修正,得到受评抵押房产的修正单价,再考虑变现过程中影响因素的调整,进而得出受评抵押房产最可能的回收价值。


对于在建住宅,通常情况下可按照建成后可能的销售单价乘建筑面积得到假设开发完毕销售的价值,考虑基于目前建设进度估算后续可能发生的建设投入、相关税费、预期利润空间等因素影响及变现过程中影响因素的调整,得出在建住宅可能的回收价值。


此外,极少数情况下,抵押住宅可能已经完成拍卖流程但尚未进入分配程序,此时拍卖价值应作为抵押房产的变现价值,考虑扣除必要的税费及其他可能发生的优先扣减的金额后作为抵押住宅的回收价值。


04 最抵押住宅回收时间评估


对于通过司法诉讼方式实现抵押住宅回收的情况,回收时间主要取决于法律诉讼进度,即通过评估时点所处的诉讼时点,倒推变现所需时间。通常情况下,法律诉讼程序包括诉前保全、起诉、立案、文书送达、调解、判决、执行等,全部程序耗时约在2~3年左右,具体情况需结合各地区司法环境判断,但对于存在政府干预、区域司法效率低下、债务人故意拖延、跨省首封等情况的,对回收时间会有较大影响。


对于通过企业重组的方式实现抵押住宅回收的情况,回收时间主要取决于重组安排。


05 抵押住宅变现影响因素


影响回收价值和回收时间。实务中,有些因素既影响回收价值,又影响回收时间,主要包括以下几方面:


租赁影响


对于附租赁权的抵押资产而言,如果租赁在抵押前,处置抵押物不影响租赁合同的履行,即在租赁期内法院带租拍卖,在租赁有效期内租赁合同对抵押物受让人继续有效,同时在处置抵押物时,承租人享有优先购买权;如果租赁在抵押后,抵押物处置后,租赁合同对抵押物买受人不具有法律效力,但抵押物处置时,如果租赁状态对抵押权实现产生影响,法院应在去除租赁权后执行拍卖流程,鉴于此,通常为规避抵押物处置过程中可能来自承租人的阻碍,作为债权人的银行会要求承租人和出租人签订承租人在处置抵押物时放弃租赁或放弃优先购买权的承诺书。


租赁的住宅多用于居住,少数为小型企业办公使用,年租金规模有限,清偿企业银行贷款本息的效果甚微,且即使抵押物所有权人拖欠银行贷款,租户为维持和业主的关系,倾向于将租金直接交给抵押物所有权人,银行难以控制租金,故通常情况下,附属的租赁权会对抵押物回收价值产生影响。一方面,租赁在抵押前存在,如果买受人对抵押物后续用途为出租,但现有租赁合同约定的租期、租金等条件可能无法满足买受人对后续租赁的预期,如果买受人对抵押物后续用途为自用,需待租赁合同履行到期才能腾空使用,整体上可能存在附租赁权的房产与买受人需求契合度不高的情况,导致潜在买受人数量减少,影响抵押物回收价值;另一方面,租赁于抵押后设立,即使承租人签订放弃租赁或优先购买权的承诺书,但实际执行中仍可能存在承租人不予配合的情况,抵押物腾空过程可能会遭遇阻力,如果抵押权人急于处置,可能会与承租人私下协商让渡部分利益,影响抵押物回收价值。


尤其以下情况会加大抵押房产处置难度,价值方面可能需要处以较大的折扣才能变现:


(1)剩余租赁期长

(2)租金远低于市场水平

(3)租金已一次性全部支付

(4)租赁合同解约成本高。


此外,对于存在债务人为对抗银行行使抵押权而与第三方恶意串通虚构租赁关系的情况,如租金价格明显不合理或伪造租金证据,虽然法院不予支持承租人阻止移交占有抵押资产的请求,但实际执行中受制于调查取证等因素影响,对回收时间会有较大程度的影响,特殊情况下可能影响回收价值。


区域司法环境影响


部分区域受制于经济、政治、社会结构等方面的原因,区域司法运转比较容易受到外部环境的影响,尤其是受制于来自地方政府的行政压力,地方法院很难做到独立审判,比如企业违约涉及到群体事件、涉及到地方纳税大户的问题等,可能在地方政府干预下,作为债权人的银行无法在法院立案,对回收价值和回收时间影响很大。


此外,如果区域法院存在因办事效率不高导致案件大量积压的情况,区域整体司法执行进度缓慢,对回收时间造成较大影响。


延伸阅读


不良资产分类和划分


随着不良资产坏账的逐年增加,不良资产的处置日渐迟缓,银行感受到的压力越来越大,对于不良资产的划分慢慢被人们重新提上日程,那么今天就为大家讲解不良资产如何划分的问题。


1998年以前,我国的商业银行将贷款分为正常、逾期、呆滞、呆账四类,但由于这种方法属于事后管理监督办法,在贷款到期后才能进行评价,所以在1998年以后商业银行按照国际标准开始调整,并于2004年正式实施贷款五级分类标准,目前大部分银行采取五级分类进行划分,当然也有少数银行分为9级或者10级进行细化,以便更好的管理有效风险。


银行贷款的分类


银行贷款的五级分类分为正常、关注、次级、可疑、损失,其中后面三类为不良资产。


正常类贷款表示借款人有能力履行合同,还款意愿良好,经营方面状态良好,能有足够的能力偿还贷款;


关注类贷款表示借款人有能力偿还贷款,但是存在经营管理或者违反管理规定等方面的因素影响,影响了贷款能力;


次级类贷款表示借款人的还款能力出现明显问题,无法依靠自身经营收入偿还贷款,通常需要抵押担保还款;


可疑类贷款表示借款人已经无法足额偿还贷款,即使执行抵押担保等措施也会造成较大损失,只是由于借款人重组、合并等等一些不可预测因素,导致无法估计损失为多少;


损失类贷款表示借款人已经完全没有能力偿还贷款,即使采取一切措施也无法挽回,这部分贷款注定损失,银行就算可以回收也收效甚微这部分就被银行采取注销的方式来解决。


传统不良资产


就是所谓的金融不良债权,是金融机构放出去的贷款还不上了、违约的、逾期的呆坏账,这个是传统不良资产的概念。现在也包括非金不良债权,就是非金融机构,例如像信托、财富管理公司,放出去的贷款收不回来的,都是属于不良债权,这个是第一个投资领域,叫不良债权包。


单项债权


比如,信托公司、资管公司、银行等给一个项目融资6亿,然后债务人还不上了,你打折收购信托公司或银行的单一债权,这也是一个投资领域。


困境房地产项目和房地产公司


这个比较广泛,包括烂尾楼,也有还没有烂尾但处于困境中的,例如没钱停工的;还有一种更复杂,可能处于债权债务纠纷中、很多诉讼中、被查封中,甚至债务人已经送到监狱里去的都有,这些比较复杂的房地产项目,我们叫困境房地产项目。


困境企业


很多上市公司或非上市公司处于财务困境中,可能需要破产,重整和重组,重新改善运营、债务或者分拆资产,对这类企业的并购重组也是很大的机会。


特殊机会融资


比如有些公司其实基本面非常好,但是突然间缺钱特别厉害,这种情况下给它做一笔救助贷款,或者过桥贷款,帮这个企业恢复流动性,它可能很快就解决这些困难了。


违约债券市场


包括上市公司发的债券逾期违约了,债券价格超跌带来的投资、并购重组的机会。


因为特殊事件导致公司的股价错杀及超跌


包括去年P2P金融公司LendingClub股价被做空了80%;德意志银行因为美国罚单的事情股价下调很多;以及嘉能可,去年因为某些特殊事件触发,导致公司可能基本面没有变化,但是股价严重超跌,被严重低估,这都是属于困境或者不良状态,属于泛特殊机会领域的投资机会。


不良资产清收的注意事项


不良资产清收的注意事项:金融不良资产主要是指商业银行企业持有的次级、可疑及损失类贷款,已核销的帐销案存资产,抵债资产及其他不良资产。主要指金融企业将不良资产转让给资产管理公司和资产管理公司将不良资产转让给其他社会投资者。那么不良资产清收的注意事项有哪些呢?


1.金融不良资产与一般债权转让的区别


金融不良资产转让的本质是债权转让,但与一般债权转让有所区别,金融不良资产转让除了遵守合同法相关规定以外,同时需要接受中国人民银行、银监会、财政部等监管部门多方面的规制。应重点关注《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《最高人民法院关于审理金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》、《关于贯彻执行最高人民法院“十二条”司法解释有关问题的函的答复》、《金融企业不良资产批量转让管理办法》、《关于金融资产管理公司收购、管理、处置银行不良资产有关问题的的补充通知》和《关于国有金融资产管理公司处置国有商业银行不良资产案件交纳诉讼费用的通知》等。


2.对债权受让主体的范围限制


《关于进一步规范金融资产管理公司不良债权转让有关问题的通知》三、下列人员不得购买或变相购买不良资产:国家公务员、金融监管机构工作人员、政法干警、资产公司工作人员、原债务企业管理层以及参与资产处置工作的律师、会计师等中介机构人员等关联人。银行向其他投资者转让债权时,应排除上述人员。


3.关于国有企业债务人,地方政府等的优先购买权


最高人民法院印发《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会纪要》四:为了防止在通过债权转让方式处置不良债权过程中发生国有资产流失,相关地方人民政府或者代表本级人民政府履行出资人职责的机构、部门或者持有国有企业债务人国有资本的集团公司可以对不良债权行使优先购买权。


金融资产管理公司向非国有金融机构法人转让不良债权的处置方案、交易条件以及处置程序、方式确定后,单笔(单户)转让不良债权的,金融资产管理公司应当通知国有企业债务人注册登记地的优先购买权人。以整体“资产包”的形式转让不良债权的,如资产包中主要债务人注册登记地属同一辖区,应当通知该辖区的优先购买权人;如资产包中主要债务人注册登记地属不同辖区,应当通知主要债务人共同的上级行政区域的优先购买权人。


关于国有企业债务人的诉权,国有企业债务人包括国有独资和国有控股的企业法人,为避免当事人滥用诉权,在受让人向国有企业债务人主张债权的诉讼中,国有企业债务人以不良债权转让行为损害国有资产等为由,提出不良债权转让合同无效抗辩的,人民法院应告知其向同一人民法院另行提起不良债权转让合同无效的诉讼。国有企业债务人不良资产转让中违反相关规定的依法确认不良资产转让无效。


4.金融不良资产可转让债权的范围限制


在确定拟转让金融不良资产的范围时,应严格遵守债权转让的范围限制,例如财政部、银监会《金融企业不良资产批量转让管理办法》(财金〔2012〕6号)第八条规定,对于个人贷款(以个人借款人为主体的房贷、车贷、助学贷款、信用卡欠款以及个人消费贷款等),借款合同或担保合同中有限制转让条款的资产以及国家法律法规规定不得转让的资产,均不得进行批量转让。


另,财政部《关于进一步规范金融资产管理公司不良债权转让有关问题的通知》(财金〔2005〕74号,)第2条规定,下列资产不得对外公开转让:债务人或担保人为国家机关的不良债权;经国务院批准列入全国企业政策性关闭破产计划的国有企业债权;国防、军工等涉及国家安全和敏感信息的债权以及其他限制转让的债权。


5.受让人实现债权的方式必须合法合规


金融不良资产转让后,若受让方采用违法手段追债,将可能给商业银行企业带来声誉风险,严重损害金融企业的声誉。故在债权转让协议中约定债权受让人必须采取依法合规的方式实现债权,否则应承担相应法律及经济责任,防范法律风险。


6.不良债权转让应履行的通知程序与普通债权的不同


最高人民法院对《关于贯彻执行最高人民法院“十二条”司法解释有关问题的函的答复》规定,金融资产管理公司受让国有银行债权后,金融资产管理公司在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知所构成的诉讼时效中断,可以溯及至金融资产管理公司受让原债权银行债权之日;金融资产管理公司对已承接的债权,可以在上述报纸上以发布催收公告的方式取得诉讼时效中断(主张权利)的证据。


金融不良资产基本按照以上流程进行不良资产的转让,实现金融企业不良资产处置和资产管理公司等资产受让方利益的协同发展,提高银行的资产质量及债转股债券融资对积极降低企业杠杆率的作用,有序推进市场化银行金融企业债转股工作。


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